相模原・横浜・町田のマンション管理・ビル管理・不動産管理・ハウスクリーニングは、株式会社サービスメイクへ

質を高めてコスト削減

HOME  <  質を高めてコスト削減

質を高めてコスト削減

あなたの資産コストは最善ですか?

資産利回りは、如何に施設運営費を下げ、如何に資料収入を上げるかによって高パフォーマンスが得られます。

独自のマネジメント手法を用いて、施設運営の最適化を具体的にご提案します。

アセットマネジメント

PMの目的が「不動産価値の最大化」に目的があるとすれば、不動産経営管理は「積極型不動産運用管理」でなければなりません。 この目的を達成するために必要な手法がアセットマネジメント(AM)です。 AMは一般的に金融工学として位置づけられますが、ここでは不動産投資に関しての運用管理に使われます(不動産金融工学)。

AMの基礎

よく利回りという言葉が不動産投資の場合にも使われます。
この場合  年間賃料収入 ÷ 建物取得価格  と一般的に考えられています。しかしよく考えて見ましょう。ここから「AMの基礎」を連載することとします。
1.NOI(Net Operating Income)

投資とは投下資本に対してどれだけのリターンが見込まれるかということです。だとしたら純営業収益(NOI)を求めなければなりません。当然ですが次のようになります。
純営業収益=全有効収入−運用経費=全賃料−空室賃料その他の損料+雑収入−運用経費

2.キャッシュフロー(Cash Flow)

NOIから借入金のある場合の元利返済合計を差し引き、その他追加投資や大規模修繕を差し引いた純収益をキャッシュフローとなります。
キャッシュフロー=NOI−借入金等経費
NOIとキャッシュフローの考え方はAMの最も基礎的な考え方となります。

ページのトップへ

プロパティマネジメント

プロパティマネジメント(Property Management 以下PMという)とは直訳すれば「資産管理」ということです。アメリカでは1970年代に資産管理を専門とする不動産業界が生まれました。 特徴は徹底した「オーナー代行」です。したがって日本で行われている「仲介」とは異にします。

従来の賃貸管理とPMとのちがい

1. 従来の管理
従来の賃貸管理の図
2. プロパティマネジメント
プロパティマネジメントの図
● プロパティマネジメントは、広義においてはアセットマネジメントを含みます。

ファシリティマネジメント

一般にファシリティマネジメント(FM)とはファシリティ(施設・環境)を切り口とする効率的管理手法をいいます。
不動産経営管理においては、投下資本利益率(ROI)をいかに向上させるかの観点から、分子に大きな比率を占める施設運営費を効率よく下げることが課題となります。
必要なものを削減するのではなく、「管理の最適化」をコストを意識して実行するものです。
これが当社のコンセプト「質を高めてコスト削減」です。
ビルは生きています。それぞれの建物にそれぞれ固有の特質を有しています。施設を列挙して一律にメンテナンスの要不要を判断することはかえってその機能を損なうことにもなります。初期段階のご提案のほかに、6ヶ月間の管理の結果をみて再度ご提案いたします。
ページのトップへ
お問合わせはこちら 042-744-6336